PERBANDINGAN KONTEN STUDI KELAYAKAN/OBC KPBU REZIM IKN BERDASARKAN PERMEN PPN 6 TH 2022 DAN KPBU NON IKN BERDASARKAN PERMEN PPN 7 TH 2023

No

Aspek Kajian

Keterangan

Sub konten Kajian

1

Hukum dan Kelembagaan

a)    Analisis peraturan perundang-undangan yang bertujuan untuk memastikan bahwa KPBU IKN dilaksanakan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berkaitan

        i.          Pengaturan bidang dan sektor yang akan dikerjasamakan dengan skema KPBU IKN;

      ii.          penanaman modal;

     iii.          persaingan usaha;

     iv.          lingkungan;

      v.          pengadaan tanah;

     vi.          pengelolaan BMN/BMD dan/atau ADP;

    vii.          pembiayaan KPBU IKN, termasuk mekanisme pembiayaan dan pendapatan;

   viii.          perpajakan; dan

     ix.          peraturan-peraturan terkait lainnya

b)   penentuan risiko hukum dan strategi mitigasinya

c)    penentuan jenis perizinan/persetujuan yang diperlukan; dan

d)   analisis kelembagaan, yang dilakukan melalui kegiatan antara lain

       i.          memastikan kewenangan Menteri/Kepala Lembaga/Direksi Badan Usaha Milik Negara /Kepala Otorita Ibu Kota Nusantara sebagai PJPK dalam melaksanakan KPBU IKN;

      ii.          mengidentifikasi dan menentukan PJPK dan koordinator PJPK termasuk hak dan kewajiban masing-masing PJPK apabila merupakan proyek KPBU IKN PJPK gabungan;

     iii.          melakukan pemetaan pemangku kepentingan/ stakeholders mapping (sebagai contoh Kementerian Lingkungan Hidup, Kementerian Agraria Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional, kementerian teknis terkait, pemerintah daerah, dan sebagainya) dengan menentukan peran dan tanggung jawab para pihak yang berkaitan dalam pelaksanaan KPBU IKN; dan

     iv.          menentukan tugas Panitia KPBU IKN sepanjang proses KPBU IKN dan sistem pelaporan Panitia KPBU IKN kepada PJPK.

      v.          menentukan kerangka acuan pengambilan keputusan yang dilakukan dalam tahapan KPBU IKN

2

Kajian Teknis

a)      Analisa teknis

       i.          menetapkan standar kinerja teknis operasional yang diperlukan;

      ii.          mempertimbangkan berbagai alternatif tapak, besaran proyek, kualitas, teknologi dan waktu pelaksanaan;

     iii.          menetapkan kapasitas keluaran dan standar operasional yang dibutuhkan, serta menyiapkan rancangan awal yang layak secara teknis;

     iv.          mengidentifikasi, menyiapkan daftar, dan menentukan skema pemanfaatan BMN/BMD dan/atau ADP yang dibutuhkan untuk pelaksanaan KPBU IKN;

      v.          mengidentifikasi ketersediaan pasokan sumber daya untuk keberlangsungan KPBU IKN, apabila diperlukan;

     vi.          mengidentifikasi persyaratan dan ketersediaan input minimal meliputi sumber daya manusia, bahan baku, pelayanan jasa, akses menuju tapak;

   vii.          menentukan perkiraan biaya KPBU IKN dan asumsi perhitungan biaya KPBU IKN;

  viii.          memperkirakan dan menentukan pendapatan (revenue), biaya modal, biaya operasional dan biaya pemeliharaan dengan berbagai pilihan;

     ix.          menentukan status kepemilikan aset KPBU IKN selama jangka waktu perjanjian KPBU IKN dan pengalihan aset setelah berakhirnya Perjanjian KPBU IKN;

      x.          menyiapkan rencana pembiayaan yang sesuai dengan jadwal konstruksi, perkiraan biaya operasional, perkiraan biaya pemeliharaan, dan estimasi biaya siklus kesinambungan KPBU IKN; dan

     xi.          mengidentifikasi SLA proyek KPBU IKN dengan memperhatikan peraturan perundang-undangan di bidang dan/atau sektor infrastruktur yang dikerjasamakan.

b)     penyiapan tapak termasuk jalur, apabila diperlukan, dengan antara lain mempertimbangkan

       i.          kesesuaian tapak dengan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW);

      ii.          kesesuaian tapak dengan kebutuhan operasional;

     iii.          ketersediaan pelayanan jasa dan bahan baku;

     iv.          kondisi tapak yang diusulkan dan kesesuaian dengan kebutuhan KPBU IKN;

      v.          konfirmasi kepemilikan tanah dan hambatan-hambatan yang timbul;

     vi.          perkiraan biaya pengadaan tanah dengan berbagai pilihan; dan

   vii.          rencana dan jadwal pelaksanaan program pengadaan tanah dan pemukiman kembali.

c)      rancang bangun awal, yang memuat rancangan teknis dasar KPBU IKN termasuk lingkup KPBU IKN yang disesuaikan dengan kebutuhan dan karakteristik dari masing-masing sektor

       i.          SLA yang meliputi kuantitas, kualitas dan ketersediaan (availability);

      ii.          jadwal indikatif untuk pekerjaan konstruksi dan penyediaan peralatan;

     iii.          kepatuhan atas masalah lingkungan, sosial dan keselamatan;

     iv.          persyaratan pengalihan aset sesuai perjanjian KPBU IKN; dan

      v.          pengaturan pemantauan pada setiap tahapan konstruksi, operasi komersial, dan berakhirnya perjanjian KPBU IKN.

d)     spesifikasi keluaran

e)     kajian teknis juga berisikan teknis lingkungan dan sosial termasuk bentuk kerja sama yang diperlukan untuk proyek KPBU IKN

f)       kebutuhan permohonan penetapan lokasi sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan

g)      perencanaan pengadaan tanah, dengan ketentuan sebagai berikut

       i.          Menteri/Kepala Lembaga/Direksi Badan Usaha Milik Negara, dan/atau Kepala Otorita Ibu Kota Nusantara selaku PJPK atau pihak yang menerima pelimpahan kewenangan/delegasi sebagai PJPK menyiapkan dokumen perencanaan pengadaan tanah yang merupakan persyaratan untuk memperoleh penetapan lokasi sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan;

      ii.          Persetujuan Lingkungan diperlukan untuk memperoleh penetapan lokasi, selain dokumen perencanaan pengadaan tanah; dan

     iii.          rencana pemukiman kembali, yang merupakan bagian dari perencanaan pengadaan tanah, disusun berdasarkan ketentuan peraturan perundang-undangan.

h)     dalam menentukan Persetujuan Lingkungan KPBU IKN mengacu kepada pengaturan penyelenggaraan perlindungan dan pengelolaan lingkungan hidup dan/atau peraturan perundang-undangan lainnya.

i)       analisis sosial, yang antara lain

       i.          rencana pemukiman kembali, yang merupakan bagian dari perencanaan pengadaan tanah, disusun berdasarkan ketentuan peraturan perundang-undangan;

      ii.          penggunaan produk dalam negeri, pemberdayaan usaha mikro dan kecil, dan/atau koperasi serta penerapan kesetaraan gender, penyandang disabilitas, dan/atau kelompok sosial tertentu sesuai dengan peraturan perundang-undangan.

j)       apabila proyek KPBU IKN diindikasikan mendapatkan pembiayaan dari lembaga keuangan internasional, maka dalam kajian teknis dapat mempertimbangkan standarisasi aspek lingkungan, sosial, dan tata pemerintahan (environment, social and governance) yang diterapkan lembaga keuangan internasional.

k)      dalam menentukan bentuk KPBU IKN dilakukan dengan mempertimbangkan

        i.          lingkup KPBU IKN yang mencakup sebagian atau seluruh proses kegiatan KPBU IKN, seperti membiayai, merancang, membangun, mengoperasikan, memelihara/merawat, dan/atau menyerahkan aset kembali kepada Menteri/Kepala Lembaga/Direksi Badan Usaha Milik Negara, dan/atau Kepala Otorita Ibu Kota Nusantara selaku PJPK atau pihak yang menerima pelimpahan kewenangan/delegasi sebagai PJPK, dan lainnya;

      ii.          jangka waktu dan penahapan KPBU IKN; dan

     iii.          identifikasi keterlibatan pihak ketiga, seperti penerima lepas (off-taker), penyedia bahan baku, dan lainnya;

     iv.          skema pemanfaatan BMN/BMD dan/atau ADP selama Perjanjian KPBU IKN; dan

      v.          status kepemilikan aset KPBU IKN selama jangka waktu Perjanjian KPBU IKN dan pengalihan aset setelah berakhirnya Perjanjian KPBU IKN;

3

Kajian Ekonomi dan Komersial

a)      analisis permintaan (demand), yang bertujuan untuk memahami kondisi pengguna layanan, yang antara lain memuat

       i.          survei kebutuhan nyata (real demand survey) untuk mendapatkan gambaran yang akurat seperti mengenai perkiraan kebutuhan, ketertarikan, kemauan dan kemampuan pengguna untuk membayar, kinerja pembayaran, serta tingkat pelayanan yang diharapkan; dan

      ii.          penentuan sumber dan tingkat pertumbuhan permintaan dengan berbagai skenario (uji elastisitas permintaan).

b)     analisis pasar (market), yang bertujuan untuk mengetahui tingkat ketertarikan industri dan kompetisi, yang antara lain memuat

       i.          penyampaian rencana KPBU IKN kepada publik dalam rangka penjajakan minat pasar (market sounding) calon investor terhadap KPBU IKN;

      ii.          pengumpulan tanggapan dan penilaian calon investor terhadap kelayakan, risiko serta kebutuhan Dukungan Pemerintah untuk KPBU IKN;

     iii.          pengumpulan tanggapan dan penilaian lembaga keuangan nasional dan internasional dan/atau institusi lainnya mengenai potensi pemberian dan indikasi besaran pembiayaan yang bisa dialokasikan dalam KPBU IKN;

     iv.          pemilihan strategi untuk mengurangi risiko pasar dan meningkatkan persaingan yang sehat dalam proses pengadaan KPBU IKN; dan

      v.          penilaian mengenai struktur pasar untuk menentukan tingkat kompetisi pada sektor yang bersangkutan.

c)      ABMS yang bertujuan untuk memastikan manfaat sosial dan ekonomi serta keberlanjutan KPBU IKN yang berkaitan dengan efektivitas, ketepatan waktu, penggunaan dana, dan sumber daya publik selama masa KPBU IKN. ABMS memuat antara lain

       i.          perbandingan biaya dan manfaat dengan ada atau tanpa adanya KPBU IKN;

      ii.          biaya yang dimaksud dalam huruf i), yang memuat: (1) biaya penyiapan KPBU IKN; (2) biaya modal; (3) biaya operasional; (4) biaya pemeliharaan; dan (5) biaya-biaya lain akibat dari adanya proyek.

     iii.          penilaian/pengukuran manfaat proyek bagi masyarakat dan negara dengan mempertimbangkan: (1) penghematan oleh masyarakat; dan (2) penghematan APBN/anggaran badan usaha milik negara yang diperoleh.

     iv.          penentuan biaya ekonomi yang dilakukan dengan mengubah harga finansial menjadi harga ekonomi (shadow price) untuk setiap masukan dan keluaran berdasarkan faktor konversi ekonomi yang sesuai;

      v.          penentuan manfaat ekonomi dilakukan dengan mengkonversikan manfaat tersebut menjadi kuantitatif;

     vi.          parameter penilaian kelayakan ekonomi dilakukan melalui pendekatan Economic Internal Rate of Return (EIRR) yang merupakan tingkat imbal hasil ekonomi proyek yang dilakukan dengan membandingkan manfaat ekonomi-sosial dan biaya ekonomi proyek dan Economic Net Present Value (ENPV) yang merupakan tingkat imbal hasil ekonomi yang dihitung dengan membandingkan besaran hasil kuantifikasi manfaat ekonomi-sosial yang diterima oleh masyarakat dan pemerintah dari proyek terhadap biaya ekonomi proyek, dengan menggunakan tingkat diskonto ekonomi atau sosial (economic atau social discount rate); dan

   vii.          analisis sensitivitas untuk mengkaji pengaruh ketidakpastian pelaksanaan KPBU IKN terhadap tingkat kelayakan ekonomi proyek.

d)     analisis struktur pendapatan KPBU IKN, yang bertujuan untuk mengidentifikasi sumber pendapatan yang optimal bagi KPBU IKN dengan mempertimbangkan hasil analisis permintaan, kemampuan pembiayaan kementerian/ lembaga/daerah yang bersangkutan, serta tingkat kelayakan KPBU IKN selama masa KPBU IKN. Analisis struktur pendapatan KPBU IKN ini antara lain memuat

       i.          perhitungan keseimbangan antara biaya dan pendapatan KPBU IKN selama masa kerja sama;

      ii.          identifikasi pembayaran/tarif awal, mekanisme penyesuaian, indeks acuan untuk membuat penyesuaian atas parameter yang digunakan selama jangka waktu Perjanjian KPBU IKN;

     iii.          identifikasi dampak terhadap pendapatan dalam hal: (1) terjadi kenaikan biaya KPBU IKN (cost over run); (2) pembangunan KPBU IKN selesai lebih awal; (3) terjadinya pemberian insentif atau pemotongan pembayaran dalam hal pemenuhan kewajiban; dan (4) identifikasi terkait adanya potensi penggabungan pengembalian investasi pada KPBU IKN.

e)     analisis keuangan yang antara lain memuat

       i.          menggunakan asumsi yang didasarkan pada: (1) informasi ekonomi makro (nilai tukar, inflasi, dan suku bunga) yang dikeluarkan oleh otoritas lembaga resmi seperti Bank Indonesia dan Badan Pusat Statistik; (2) analisis biaya modal yang terdiri dari biaya proyek, asumsi bunga dan eskalasi biaya dari KPBU IKN; (3) biaya operasional dan pemeliharaan; (4) biaya penyusutan dan nilai buku pada akhir masa konsesi; (5) perhitungan biaya-biaya lain terkait KPBU IKN termasuk biaya pemukiman kembali, pemeliharaan lingkungan, perijinan, dan biaya tidak langsung (management overhead cost); (6) biaya mitigasi risiko; dan (7) perhitungan pendapatan yang didasarkan pada hasil analisis kebutuhan dan analisis struktur pendapatan

      ii.          dilakukan dengan cara: (1) menetapkan rasio ekuitas dan pinjaman yang akan digunakan dalam KPBU IKN, sesuai dengan rasio yang umum digunakan di Indonesia; (2) menentukan tingkat biaya modal rata-rata tertimbang/ Weighted Average Cost of Capital (WACC) yang merupakan penentuan tingkat biaya modal optimal dengan menghitung rata-rata modal tertimbang dengan memperhatikan faktor nilai uang masa kini dan masa depan sesuai dengan rasio ekuitas dan pinjaman yang akan digunakan, tingkat suku bunga pinjaman, serta biaya ekuitas; (3) menentukan tingkat imbal hasil keuangan (Financial Internal Rate of Return) pada KPBU IKN yang merupakan tingkat imbal hasil keuangan proyek yang dilakukan dengan membandingkan pendapatan dan biaya proyek dengan mempertimbangkan besarnya faktor nilai uang di masa depan; (4) menentukan rasio cakupan pembayaran hutang (Debt Service Coverage Ratio) yang merupakan tingkat kemampuan pemilik modal dalam membayar seluruh kewajiban pinjaman yang akan jatuh tempo pada tahun berjalan dengan menghitung besarnya kas yang tersedia untuk membayar kewajiban (pokok pinjaman dan bunga) yang akan jatuh tempo pada tahun berjalan; (5) menentukan besaran imbal hasil ekuitas/Equity Internal Rate of Return (Equity IRR) yang merupakan tingkat besaran imbal hasil yang diperoleh atas ekuitas yang diinvestasikan pada KPBU IKN; (6) menentukan besaran FNPV dan metode pengembalian investasi (payback period); (7) menyajikan proyeksi arus kas KPBU IKN; (8) menyajikan proyeksi arus kas dan laporan laba rugi Badan Usaha Pelaksana; (9) menyajikan sensitivitas KPBU IKN dalam berbagai pilihan analisis keuangan dalam nilai rupiah dan/atau mata uang asing yang nilainya disetarakan dengan rupiah; (10)menentukan bentuk dan nilai Dukungan Pemerintah; dan (11)menentukan besaran premi Penjaminan Pemerintah, apabila diperlukan Penjaminan Pemerintah. (12)Analisis Nilai Manfaat Uang (Value for Money) secara kuantitatif yang bertujuan untuk memperkirakan perbandingan Nilai Manfaat Uang (Value for Money) skema pembiayaan KPBU IKN dengan skema pembiayaan konvensional.

4

Kajian Risiko

a)      analisis risiko bertujuan untuk meningkatkan nilai tambah bagi para pemangku kepentingan

b)     analisis risiko dilakukan dengan cara

       i.          melakukan identifikasi risiko;

      ii.          mengukur besaran risiko;

     iii.          menentukan alokasi risiko; dan

     iv.          menyusun mitigasi risiko.

c)      analisis risiko memuat hasil identifikasi perlu atau tidaknya Dukungan Pemerintah untuk meningkatkan kelayakan keuangan KPBU IKN

      v.